Immobilienpreise Kroatien 2025
Studie zu den aktuellen Immobilienpreisen an der kroatischen Adriaküste. Basis: über 5.200 Immobilienangebote (Häuser, Wohnungen) im Jahr 2025 in allen Küstenregionen (0-20 km zum Meer) und Inseln von Kroatien.
Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:
Der durchschnittliche Preis/m² beträgt 3.880 EUR. Häuser und Villen haben einen Durchschnittspreis von 3.620 EUR/m²; Wohnungen kosten im Jahr 2025 durchschnittlich 4.160 EUR/m²
In den letzten 10 Jahren haben sich die Immobilienpreise an der kroatischen Küste mit einem Anstieg von 91% beinahe verdoppelt. Im 3-Jahres Trend ergibt sich ein Anstieg von 26%.
Spitzenreiter nach Regionen sind Süd- und Mittel-Dalmatien mit 4.540 EUR/m² und 4.090 EUR/m². Die teuersten Orte bzw. Kleinregionen sind Dubrovnik, Insel Hvar sowie Opatija und Rovinj. Die preiswertesten Regionen sind im Norden der Bereich um Senj / Karlobag, im Süden die Halbinsel Peljesac u. die Gegend um Ploce.
Für die Lagefaktoren "Direkt am Meer" und "Meerblick" zahlte man im Jahr 2025 überportional mehr. Der Aufpreis für eine Immobilie direkt am Meer betrug im Schnitt gut 60% mehr als für eine Standard-Lage, für ein Objekt mit Meerblick immerhin noch knapp 30% Aufschlag.
Marktsituation am Immobilienmarkt in Kroatien im Jahr 2025:
Marktparadoxon: gestiegene Preise bei gesunkener Nachfrage.
Insgesamt wurden in 2024/2025 knapp 9% der Immobilien in ganz Kroatien von Ausländern erworben. Davon machen Käufer aus Deutschland und Österreich im Schnitt ca. 33% der Käufe aus. In den Küstenregionen ist der Anteil der Immobilientransaktionen mit Ausländern traditionell höher. Wurden laut Jutarni im Jahr 2022 noch insgesamt 5.341 Häuser u. Wohnungen an Ausländer verkauft, so waren es im Jahr 2024 nur noch 3.548.
Es lässt sich feststellen, dass die Nachfrage v.a. aus Deutschland und Österreich geringer wurde als in den vergangenen Jahren. Zurückzuführen ist diese Entwicklung auf das ganz schwache bzw. nicht existente Wirtschaftswachstum in Deutschland und Österreich (Prognose für 2025 zwischen 0,0% und 0,2% des BIP's) - wohingegen für Kroatien ein Wirtschaftswachstum von 3,1% - 3,2% prognostiziert wird. Zudem gab es laut der Wirtschaftskammer Österreich in Kroatien steigende Durchschnittsgehälter von 13,5 % (nominell; 9,5% inflationsbereinigt) und eine sinkende Arbeitslostenquote (rückläufig im 3 Jahres-Trend).
Eine Erklärung für die paradoxe Marktsituation:
der durch die gesunkene Nachfrage entstandene Druck auf die Preise war für viele kroatische Verkäufer im Jahr 2025 noch aushaltbar.
Verkäufer vermieten Ihre zum Verkauf stehenden Immobilien solange, bis sie den Zielpreis erreichen und generieren / spekulieren auf hohe Mieteinnahmen.
Prognose / Ausblick
Die Wohneigentumsquote lag in Kroatien im Jahr 2024 lt. Trading Economics bei ca. 91% (zum Vergleich in Deutschland bei 41,9% im Jahr 2022 lt. Statistischem Bundesamt. Kroaten sehen Immobilien an der Küste im Regelfall als Wirtschaftsobjekt an - sei es durch Vermietungen an Touristen oder eben durch Verkäufe.
Zwar sind die vollständigen Zahlen für den Tourismus in 2025 noch nicht verfügbar, so häufen sich die Berichte, dass sich zwar bei den absoluten Zahlen ein positives Bild darstellt, aber auch weitaus mehr Immobilien zur Vermietung kategorisiert wurden als im Vorjahr. Bei der Beobachtung von Übernachtungspreisen haben wir in der Saison eher niedrigere Preise als im Vorjahr festgestellt. Im Gespräch mit Vermietern zeigte sich in 2025, dass der Großteil eher weniger zufrieden mit der touristischen Saison war.
Durch die oben bereits angesprochene schlechtere wirtschaftliche Lage in DE und AT können nun auch vermehrt Immobilienbesitzer in Kroatien aus dem Ausland unter Druck geraten und Ihre Objekte veräußern. Wenn auch weniger Käufer aus Deutschland und Österreich kommen, so wird dies doch zumindest zum Teil ausgeglichen. Inzwischen gibt es eine steigende Anzahl von Immobilienkäufern aus Slowenien, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und nicht zuletzt der Ukraine. Zudem hat Kroatien ein Förderprogramm für junge kroatische Erstkäufer gestartet (Rückzahlung Immobilienerwerbsteuer, MwSt.-Erleichterungen).
Wir erwarten eine kurzfristige Korrektur des hohen Preisniveaus nach der Saison (Oktober - April). Hier sind sicherlich die ein oder anderen Schnäppchen zu erhaschen. Mittel- und langfristig erwarten wir moderates Wachstum.
Sollte sich dagegen die doch eher unsichere politische u. wirtschaftliche Situation in Deutschland und Österreich weiter zuspitzen, könnte es durchaus zu einem Run auf Immobilien auf die kroatische Küste kommen.
Entwicklung der Immobilienpreise in Kroatien 2014 - 2025
Bei der Entwicklung der Immobilienpreise an der kroatischen Adriaküste beobachtet man im 10-Jahres Zeitraum fast eine Verdopplung.
Besonders stark war der langfristige Preisanstieg bei den Wohnungen: hier beträgt der Anstieg der durchschnittlichen Quadratmeterpreise von 2015/2016 mehr als eine Verdopplung bis auf 4.160 EUR/m² Mitte 2025.
Bei den Häusern ist ein Zuwachs im gleichen Zeitraum von 2.050 EUR/m² auf nunmehr durchschnittlich 3.620 EUR/m² zu verzeichnen.
Es fällt auf dass die Quadratmeterpreise nach den Immobilienarten Haus und Wohnung immer mehr auseinanderdriften.
Lagen zum Jahreswechsel 2015/2016 die durchschnittlichen Preise/m2 der Häuser sogar noch geringfügig über denen der Wohnungen so ging die Schere zu Gunsten der Wohnungen in den Jahren darauf doch deutlich auf.
Inzwischen kostet der Quadratmeter bei Wohnungen im Durchschnitt um die 15% mehr als derjenige eines Hauses. Die Ursache dafür dürfte in den absoluten Preisen von Haus und Wohnung beziehungsweise in der Anzahl der Quadratmeter pro jeweiliger Einheit liegen: die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten bei insgesamt nicht mehr spottbilligen Preisen wuchs deutlich stärker als die bei größeren Objekten.
Entwicklung der Durchschnittspreise nach Küstenregionen Kroatiens
Basis = 5.286 Häuser u. Wohnungen in 2025, 5.213 Häuser u. Wohnungen in 2022, 5.472 Häuser u. Wohnungen in 2020
Preis in 2020 | Preis in 2022 | Preis in 2025 | 3-Jahres Trend | 5-Jahres Trend | |
|---|---|---|---|---|---|
Istrien | 2.310 EUR/m² | 3.150 EUR/m² | 3.940 EUR/m² | 25 % ▲ | 70 % ▲ |
Kvarner Bucht | 2.290 EUR/m² | 2.952 EUR/m² | 3.780 EUR/m² | 28 % ▲ | 65 % ▲ |
Nord-Dalmatien | 2.110 EUR/m² | 2.810 EUR/m² | 3.630 EUR/m² | 29 % ▲ | 72 % ▲ |
Mittel-Dalmatien | 2.750 EUR/m² | 3.440 EUR/m² | 4.090 EUR/m² | 19 % ▲ | 48 % ▲ |
Süd-Dalmatien | 2.910 EUR/m² | 3.340 EUR/m² | 4.540 EUR/m² | 36 %▲ | 56 % ▲ |
Kroatien Küste | 2.400 EUR/m² | 3.090 EUR/m² | 3.880 EUR/m² | 26 % ▲ | 62 % ▲ |
Der Vergleich der Preise nach Regionen im 3- und 5-Jahreszeitraum zeigt folgendes: in allen Regionen und in beiden Zeiträumen stiegen die Preise erheblich. Die damaligen Spitzenreiter Süd-Dalmatien (Hotspot Dubrovnik) und Mittel-Dalmatien (Split, Hvar) sind auch heute noch Spitzenreiter. Sie haben jedoch geringere prozentuale Zuwächse aufzuweisen als die ehemalig günstigeren Gebiete in Nord-Dalmatien und Istrien, in denen sich auch das Angebot erheblich vergrößerte und so der stark gestiegenen Nachfrage doch etwas Paroli bot.
Somit verringerte sich der prozentuale Abstand der durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Süd- zu Nord-Dalmatien im Jahre 2020 von 38% auf nur noch 25% in 2025 - eine Tendenz zur regionalen Angleichung bei gleichzeitig weiter steigenden Preisen.
Jedoch auch in 2025 gilt: preismäßig ist der Spitzenreiter Süd-Dalmatien mit 4.540 EUR/m² und die günstigste Region ist Nord-Dalmatien mit 3.630 EUR/m². Die anderen Regionen liegen dazwischen: Mittel-Dalmatien mit 4.090 EUR/m² ist die zweitteuerste Region gefolgt von Istrien mit 3.940 EUR/m² und der Kvarner Bucht mit 3.780 EUR/m².
Durchschnittliche Preise/m² in 2025 je Immobilienart
Basis = 2.735 Häuser / Villen, 2.551 Wohnungen; Immobilien Gesamt: 5286
Region | Haus / Villa | Wohnungen | Gesamt |
|---|---|---|---|
Istrien | 3.780 | 4.120 | 3.940 |
Kvarner Bucht | 3.380 | 4.180 | 3.780 |
Nord-Dalmatien | 3.390 | 3.880 | 3.630 |
Mittel-Dalmatien | 4.100 | 4.070 | 4.090 |
Süd-Dalmatien | 4.090 | 5.060 | 4.540 |
Kroatien Küste | 3.620 | 4.160 | 3.880 |
Preisentwicklung Anfang 2022 - 2025 / Immobilienart
Basis = in 2022 u. 2025 jeweils > 5.000 Häuser u. Wohnungen
Region | Haus / Villa | Wohnungen | Gesamt |
|---|---|---|---|
Istrien | +26% | +21% | +25% |
Kvarner Bucht | +26% | +29% | +28% |
Nord-Dalmatien | +31% | +24% | +29% |
Mittel-Dalmatien | +14% | +25% | +19% |
Süd-Dalmatien | +23% | +50% | +36% |
Kroatien Küste | +22% | +28% | +26% |
Die Quadratmeterpreise bei Wohnungen sind im Durchschnitt gut 500 EUR teurer als die bei Häusern
Bei Wohnungen liegt die Region Süd-Dalmatien mit 5.060 EUR/m² durchschnittlich an der ersten Position, gefolgt von der Kvarner Bucht mit 4.180 EUR/m², dann Istrien 4.120 EUR/m², Mittel-Dalmatien 4.070 EUR/m² und Nord-Dalmatien mit 3.880 EUR/m².
Bei Häuser und Villen führt Mittel-Dalmatien mit 4.100 EUR/m² dicht gefolgt von Süd-Dalmatien (4.090 EUR/m²); die günstigste Region ist die Kvarner Bucht mit 3.380 EUR/m².
Besonders starke Preiszuwächse im prozentualen Bereich gab es in den letzten zweieinhalb bis 3 Jahren vor allen Dingen bei Wohnungen in Süd-Dalmatien (geringes Angebot) mit 50% und bei Häusern in Nord-Dalmatien mit immerhin noch 31% Zuwachs.
Im Vergleich dazu realtiv stabil (mit dennoch deutlichem Wertzuwachs) blieben die Entwicklungen bei Häusern in Mittel-Dalmatien mit plus 14% und bei Wohnungen in Istrien mit plus 21%.
Auch bei Segmenten mit geringeren Steigerungsraten gilt: wer hier vor 3 Jahren investierte, hat ebenfalls gute Wertzuwächse zu verzeichnen.
Preisaufschläge für Eigenschaften einer Immobilie in Kroatien
Panorama Scouting erhebt in dieser Studie neben den Regionen und Orten auch gewisse Eigenschaften von Objekten, die in den Augen der ausländischen Käufer wesentlichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben.
"Lage, Lage, Lage" - Eigenschaft 1: Nähe zum Meer (direkt = bis 30m, nah = 31 - 300m, entfernt > 300m)
"Lage, Lage, Lage" - Eigenschaft 2: Meerblick (ja/nein)
Alter der Objekte: Neubau (= letzte 5 Jahre) bzw. Kategorie "Älter" (= vor 2020)
Preisfaktor | Preiszuschlag 2022 | Preiszuschlag 2025 | Tendenz |
|---|---|---|---|
Direkt am Meer | +45% | +62% | ▲ |
Meerblick | +24% | +29% | ▲ |
Neubau | +31% | +27% | ▼ |
Basis = Häuser, Villen u. Wohnungen, alle Küstenregionen, n > 5.000 Fälle
Preisfaktor Meernähe: insgesamt die deutlich wichtigste Preiskomponente: die entsprechenden Aufschläge wuchsen stark. Dasselbe Bild zeigt sich beim Preisfaktor Meerblick: Waschstum von 24% auf 29% Zuschlag innerhalb von drei Jahren. Der Preisfaktor Neubau zeigt eine etwas andere Entwicklung: die Zuschläge sind immer noch markant, bleiben aber hinter den Lagefaktoren zurück.
Immobilienpreise 2025 nach Meernähe
Aus Käufersicht wird häufig folgende Grobeinteilung getroffen: "1. Reihe zum Meer / direkt am Meer", „nahe am Meer / fußläufig zum Meer" was bei vielen mit der Luftlinien-Entfernungen von ca. 30 bzw. 300m übereinstimmt, und "weiter entfernt vom Meer".
Wir haben diese Einteilung in unserer Studie so übernommen.
| Quadratmeterpreise in Abhängigkeit von der Nähe zum Meer in €/m² | ||||||
| Region | Preise: Haus / Villa | Preise: Wohnung | ||||
| Direkt am Meer (0 - 30 m) |
Nah (31- 300 m) |
Entfernt (> 300 m) |
Direkt am Meer (0 - 30 m) |
Nah (31- 300 m) |
Entfernt (> 300 m) |
|
| Istrien | 5.200 | 4.510 | 3.550 | 5.360 | 4.600 | 3.850 |
| Kvarner Bucht | 5.520 | 3.200 | 3.370 | 5.500 | 4.370 | 3.930 |
| Nord-Dalmatien | 5.310 | 3.290 | 2.970 | 5.640 | 3.810 | 3.610 |
| Mittel-Dalmatien | 6.980 | 3.970 | 3.690 | 5.420 | 4.150 | 3.860 |
| Süd-Dalmatien | 5.990 | 4.200 | 3.580 | 8.120 | 5.030 | 4.320 |
| Gesamt | 5.760 | 3.590 | 3.410 | 5.920 | 4.260 | 3.870 |
Der Preisfaktor „Nähe zum Meer“ ist auch bei dieser Studie wieder der wichtigste – er hat sogar im Vergleich zu vor 3 Jahren nochmals zugelegt an Bedeutung bei der Preisbildung. „Lage“ – interpretiert als Nähe zum Meer, wurde nochmals spürbar wertvoller Beim Vergleich der Preise zwischen „weiter entfernt >300m“ und denjenigen für Objekte „direkt am Meer -30m“ mussten am Jahreswechsel 2022/2023 bei den Häusern um die 60% mehr bezahlt werden und bei den Wohnungen um die 21%.
Diese Aufschläge sind 2025 – trotz viel höherem allgemeinem Preisniveau – nochmals gestiegen: bei den Wohnungen muss man jetzt um die 53% mehr „berappen“; und selbst bei den Häusern wurde mit knapp 70% (69) Unterschied nochmals ein leichter Anstieg erzielt.
Häuser: Für die gesamte Küste / Inselgebiete Kroatiens ist bei dieser Immobilienart eine durchschnittliche Differenz von ca. 2.350 EUR/m² zwischen „direkt“ und „entfernt“ zu konstatieren, was den og. knapp 70% Zuschlägen entspricht. Besonders ausgeprägt waren die Preisunterschiede in Mittel- und Nord-Dalmatien mit knapp 90%, bzw. 80% zugunsten der Lagen direkt am Meer. In Mittel-Dalmatien liegen die Quadratmeterpreise für direkte Wasser-Lagen inzwischen bei ca. 7.000 EUR/m². In Istrien sind die Aufschläge mit ca. 46% deutlich weniger stark ausgeprägt; hier erzielten die Lagen „direkt am Meer“ nur um die 46% = 1.650 EUR/m² mehr als die „entfernten“.
Istrien ist in dieser Hinsicht nicht ganz typisch für die sonstigen Meeresregionen Kroatiens: es ist aus mitteleuropäischer Sicht das verkehrstechnisch vllt. am einfachsten erreichbare Gebiet, häufig als „Toskana Kroatiens" apostrophiert, wo Landhäuser im grünen Hinterland mit Wein-/Olivenhainen doch einen gesuchten Immobilientyp oder sogar Lebensstil darstellt.
Wohnungen: Mit Ausnahme Süd-Dalmatiens, wo man inzwischen im Mittel über 8.100 €/m² für die direkten Meereslagen bezahlen muss, und die Preisunterschiede zwischen „entfernt“ und „direkt“ knapp 90% betragen, liegen in den übrigen Regionen die entsprechenden Aufschläge zwischen ca. 40 und 55 Prozent. Ausgeprägte Unterschiede also, aber doch moderater. Auch hier gilt wieder, dass im Norden Kroatiens (Istrien und Kvarner) die Unterschiede am wenigsten stark (39%) ausgeprägt sind; hier nimmt man eher etwas mehr Distanz zum Meer in Kauf, bei ansonsten schon kürzeren Wegen, die man mit dem Auto zurückzulegen hat.
Immobilienpreise 2025 für Immobilien mit Meerblick
Die Bedeutung des Preisfaktors „Meerblick“ stieg in den vergangenen drei Jahren.
Mussten Ende 2022 noch ca. 15 % bei den Wohnungen und ca. 31 % bei den Häusern auf dem damaligen Preisniveau mehr für entsprechende Objekte mit Meerblick ausgegeben werden, so sind es 2025 doch schon 20 % mehr bei Wohnungen und ca. 40 % mehr bei Häusern/Villen.
Die nebenstehende Tabelle mit den Durchschnittspreisen zeigt, dass für Meerblick bei Häusern doch ein beträchtlicher Teil – nämlich durchschnittlich 1.170 EUR/m² – Aufpreis zu zahlen ist, wohingegen der Meerblick bei Wohnungen mit „nur“ 760 EUR/m² deutlich moderater ausfällt.
| Preise für Immobilien mit Meerblick / ohne Meerblick in €/m² | ||||||
| Region | Haus | Wohnung | ||||
| mit MB | ohne MB | Zuschlag | mit MB | ohne MB | Zuschlag | |
| Istrien | 4.030 | 3.470 | 560 | 4.330 | 3.920 | 410 |
| Kvarner Bucht | 3.870 | 2.650 | 1.220 | 4.560 | 3.610 | 950 |
| Nord-Dalmatien | 5.310 | 3.290 | 2.020 | 4.200 | 3.370 | 830 |
| Mittel-Dalmatien | 4.860 | 3.140 | 1.720 | 4.320 | 3.870 | 450 |
| Süd-Dalmatien | 4.960 | 3.230 | 1.730 | 5.520 | 4.440 | 1.080 |
| Gesamt | 4.130 | 2.960 | 1.170 | 4.490 | 3.730 | 760 |
Häuser: Die 1.170 EUR bei den Häusern sind inzwischen schon ein erheblicher Aufschlag von rund 40 % – von einem „Grundpreis“ von 2.960 EUR/m² ohne Meerblick (100 %) aus gemessen. Am deutlichsten fällt dieser Aufschlag in Mittel- und Süd-Dalmatien aus, mit >1.700 EUR/m² = ca. 55 %. Die Häuser ohne Meerblick kosteten dort um die 3.200 EUR/m², wenn jedoch Meerblick verfügbar war, mussten schon häufig um die 4.900 bis 5.000 EUR/m² bezahlt werden. Vergleichsweise gering dagegen der Aufschlag in Istrien mit „nur“ 560 EUR/m² = ca. 16 % durchschnittlich. Dies mag daran liegen, dass Istrien für viele Interessenten primär das Image einer „Toskana Kroatiens“ besitzt, d. h. man kann dort – im Vergleich zur italienischen Toskana – ähnliche Villen/Landhäuser in nicht unähnlicher mediterraner, grüner Umgebung erwerben, jedoch zu geringeren Kosten und mit geringerem Aufwand.
Wohnungen: Der Preisfaktor Meerblick ist bei den Wohnungen mit durchschnittlich 760 EUR/m² (= 20 %) deutlich weniger stark ausgeprägt als bei den Häusern. Das Grundniveau der Quadratmeterpreise bei Wohnungen ist allerdings höher, was eine gewisse Rolle spielen mag – bei gleichzeitiger höherer Preissensibilität der Wohnungskäufer im Vergleich zu Hauskäufern. Auch hier fällt wieder auf, dass in Istrien der Meerblick nur mit ca. 10 % zusätzlich zu Buche schlägt; hier wurde auch viel gebaut – viele Wohnungen in Apartmenthäusern ohne Blick aufs Meer, vor allem durch die dortige flache Topografie bedingt.
Immobilienpreise Vergleich Neubau und ältere Objekte 2025
Auch der Faktor "Alter des Gebäudes", hier unterschieden zwischen „neu“ (ab 2020) und "älter" (bis 2019) spielt eine Rolle bei der Preisbildung eines Objekts.
Waren in 2022/23 noch ungefähr 31% Aufschlag für Neubauten zu konstatieren, so sank dieser leicht auf 27% in 2025. Mit anderen Worten, die doch teilweise hohen Preissteigerungen allgemein bei Häusern und Wohnungen wurden stärker durch erhöhte Preise für ältere Gebäude getrieben als durch Neubauten.
Teilweise sanken die Aufpreise für Neubauten sogar deutlich. In Istrien beträgt der Unterschied nur um die 15% zugunsten der Neubauten, in der Kvarner Bucht gut 42% (von 54% herkommend), in Nord-und Mittel-Dalmatien 29 (39)% und 24 (21)%. Nur in Süd-Dalmatien herrschte eine andere Tendenz vor: Hier stiegen die Aufschläge pro Quadratmeter für Neubauten von ehemals 19% auf 28% in 2025. Hier muss man für eine Neubau mit ca. 1.210 EUR/m² mehr rechnen als für ein älteres Objekt. Festzustellen ist:
1. Die doch teilweise hohen Preissteigerungen allgemein bei Häusern und Wohnungen wurden stärker durch erhöhte Preise für ältere Gebäude getrieben als durch Neubauten.
2. Der Aufpreisfaktor „Neubau“ nahm mit jetzt +27% verglichen mit den Faktoren Meernähe und Meerblick in seiner Bedeutung ab.
| Durchschnittliche Quadratmeterpreise
in €: Vergleich neue und ältere Immobilien |
||||
| Region | Häuser und Wohnungen | |||
| Neu: (Bj. ab 2020) | älter: (Bj. bis 2019) | Zuschlag | ||
| Istrien | 4.270 | 3.710 | 560 | |
| Kvarner Bucht | 4.930 | 3.480 | 1.450 | |
| Nord-Dalmatien | 4.240 | 3.280 | 960 | |
| Mittel-Dalmatien | 4.800 | 3.860 | 940 | |
| Süd-Dalmatien | 5.520 | 4.310 | 1.210 | |
| Gesamt | 4.570 | 3.610 | 960 | |
Immobilienpreise Istrien 2025
Insgesamt stiegen die Immobilienpreise in Istriens Küstenregionen im 3-Jahres-Trend um 25% - etwa wie im kroatischen Durchschnitt (26%).
Wie traditionell auch in der Vergangenheit üblich, ist der Spitzenreiter Rovinj und Umgebung. Die Region zieht durch die charmante Altstadt von Rovinj und durch ausgeprägte touristische Infrastruktur eine Vielzahl von internationalen Immobilienkäufern an. Durch das doch eher knappe Angebot (v.a. in der beliebten Altstadt von Rovinj) und eine hohe Nachfrage, passen sich die Immobilienpreise entsprechend nach oben an.
Die günstigste Region Istriens ist Pula. Hier beläuft sich der durchschnittliche Preis / m² auf 3.300 EUR im Jahr 2025.
Istrien | Haus / Villa | Wohnungen | Gesamt |
|---|---|---|---|
Umag | 3.680 | 4.205 | 3.930 |
Novigrad | 4.130 | 4.280 | 4.210 |
Porec | 4.100 | 4.090 | 4.090 |
Rovinj | 4.460 | 5.630 | 5.090 |
Pula | 3.210 | 3.400 | 3.300 |
Medulin | 3.670 | 3.910 | 3.780 |
Labin / Rabac | 3.530 | 3.590 | 3.560 |
Lovran / Moscenicka Draga* | 3.870 | 4.240 | 4.050 |
Opatija* | 4.240 | 6.110 | 5.340 |
Istrien | 3.780 | 4.120 | 3.940 |
* verwaltungsmäßige Zuordnung zur Kvarner Bucht, hier in Durchschnittsberechnungen nicht enthalten.
Insgesamt sank die Anzahl der Immobilientransaktionen in Istrien aber erheblich. Im Widerspruch hierzu stehen die gestiegenen Preise bei geringerer Nachfrage, v.a. aus den DACH-Ländern (wirtschaftliche Lage erheblich verschlechtert), höhere Zinsen auf Kredite und generell gesunkene Kaufkraft (durch Inflation) sowie höhere Kosten zum Bau von Immobilien.
Diese Entwicklung legt nahe, dass für die Immobilieneigentümer in naher Zukunft häufig keine Notwendigkeit zum sofortigen Verkauf besteht (da oftmals durch die Vermietung in der Saision doch gute / akzeptable Einnahmen generiert werden können).
Immobilienverkäufer, die nun aber in 2025 weniger Einnahmen durch Vermietung generierten oder finanziellen Druck bekommen bzw. vor Beginn der "einkommensschwachen Monate nach der Saison" nun schnell verkaufen möchten, tendieren zu drastischen Preissenkungen. Vereinzelt lassen sich schon aktuell doch sehr gute "Schnäppchen" machen.
Wir erwarten in Istrien - wie auch in allen Küstenregionen Kroatiens - kurzfristige Preissenkungen / eine teilweise Marktkonsolidierung nach der Saison 2025 und im Anschluss vor Beginn der Saison 2026 moderat steigende Immobilienpreise mit Wertstabilität.
Immobilienpreise Kvarner Bucht 2025
Spitzenreiter der Immobilienpreise und auch gleichzeitig auf sehr hohem Niveau für ganz Kroatien ist wie üblich Opatija mit einem durchschnittlichen Preis von 5.340 EUR/m² im Jahr 2025.
Die preiswerteste Region der Kvarner Bucht ist die Insel Rab (2.680 EUR/m²) - dicht gefolgt von der Region Senj mit einem durchschnittlichen m²-Preis von 2.850 EUR/m². Signifikante Preissteigerungen zeigen sich in der Region Karlobag u. Starigrad Paklenica. Hier stiegen die Preise auf 3.010 EUR/m² im Jahr 2025 (von 1.600 EUR/m² in 2022). Den Grund hierfür sehen wir an attraktiven Liegenschaften mit entweder sehr gutem Meerblick oder aber direkt in der ersten Reihe zum Meer. In den letzten Monaten und Jahren wurden hier absolute State-of-the-Art Villen errichtet und zu noch realtiv moderaten Preisen verkauft - im nationalen aber auch im internationalen Vergleich zu "Schnäppchenpreisen". Panorama Scouting verzeichnete hier eine deutlich gestiegene Nachfrage.
Kvarner Bucht | Haus / Villa | Wohnungen | Gesamt | |
|---|---|---|---|---|
Lovran / Moscenicka Draga | 3.870 | 4.240 | 4.050 | |
Opatija | 4.240 | 6.110 | 5.340 | |
Rijeka | 2.770 | 3.470 | 3.200 | |
Insel Cres / Losinj | 3.540 | 3.950 | 3.730 | |
Insel Krk (Brücke) | 4.550 | 4.960 | 4.780 | |
Crikvenica | 3.270 | 3.950 | 3.530 | |
Novi Vinodolski | 2.610 | 3.570 | 3.180 | |
Senj | 2.420 | 3.140 | 2.850 | |
Insel Rab | 2.030 | 3.510 | 2.680 | |
Karlobag / Starigrad Paklenica | 3.020 | 2.950 | 3.010 | |
Insel Pag* | 2.910 | 3.620 | 3.350 | |
Kvarner Bucht | 3.380 | 4.180 | 3.780 |
* verwaltungsmäßige Zuordnung zur Kvarner Bucht, hier in Durchschnittsberechnungen nicht enthalten.
Insgesamt beläuft sich der durchschnittliche m²- Preis in der Kvarner Bucht auf 3.780 EUR (Häuser/Villen = 3.380 EUR/m², Wohnungen = 4.180 EUR/m²).
Im nationalen Vergleich und bei Untergliederung Kroatiens in fünf Unterregionen (Istrien, Kvarner Bucht, Nord-Dalmatien, Mittel-Dalmatien, Süd-Dalmatien) belegt die Kvarner Bucht noch den zweiten Platz bei den preiswertesten Regionen Kroatiens.
Für die Kvarner Bucht erwarten wir in der Region Lovran / Opatija eher eine Konsolidierung des Marktes mit sinkendem Preisniveau in 2026. Für Crikvenica erwarten wir Wertstabilität und moderate Preissteigerungen. Steigerungen und verstärkte Nachfrage erwarten wir für die Regionen Senj und Karlobag u. Starigrad Paklenica.
Immobilienpreise Nord-Dalmatien 2025
Die teuereste Region Nord-Dalmatiens ist Primosten / Rogoznica. Hier wurden in den vergangenen Jahren viele neue und moderne Villen erbaut. Besonders in den Regionen um Primosten, Razanj, Sevid gab es ein erhöhtes Angebot an Luxusobjekten in schönen Lagen. Der Bau dieser Luxusobjekte - mit entsprechend hohen Preisen - ließ die durchschnittlichen Preise stark ansteigen. (2022: 3.300 EUR/m² --> 2025: 4.140 EUR/m²).
Nord-Dalmatien | Haus / Villa | Wohnungen | Gesamt |
|---|---|---|---|
Karlobag / Starigrad Paklenica* | 3.020 | 2.950 | 3.010 |
Insel Pag | 2.910 | 3.620 | 3.350 |
Insel Vir / Nin | 3.090 | 3.390 | 3.240 |
Zadar | 3.430 | 4.690 | 4.030 |
Ugljan / Pasman / Dugi Otok | 3.210 | 3.470 | 3.300 |
Biograd na Moru | 3.270 | 4.000 | 3.620 |
Insel Murter / Tisno | 2.960 | 3.850 | 3.270 |
Vodice / Sibenik | 3.330 | 3.305 | 3.310 |
Primosten / Rogoznica | 4.300 | 4.000 | 4.140 |
Nord-Dalmatien | 3.390 | 3.890 | 3.630 |
* verwaltungsmäßige Zuordnung zur Kvarner Bucht, hier in Durchschnittsberechnungen nicht enthalten.
Die preiswerteste Region ist die Gegend um Nin mit der Insel Vir. Hier bekommt man im Jahr 2025 einen Quadratmeter Wohnfläche für durchschnittlich 3.240 EUR.
Insgesamt zahlt man im Jahr 2025 in Nord-Dalmatien einen m²-Preis von 3.630 EUR.
Für Nord-Dalmatien erwarten wir moderate Preisanstiege im Jahr 2026.
Immobilienpreise Mittel-Dalmatien
Im Jahr 2025 ist die Insel Hvar der Hotspot. Mit einem durchschnittlichen Preis/m² von 6.220 EUR führt Hvar mit Abstand Mittel-Dalmatien an und ist zugleich auch die zweitteuerste Küstenregion Kroatiens. Die Region Split u. Kastela verzeichnet nur leichte Zuwächse in 2025, was aber durch die Verknappung des Angebots in Split Stadt zurückzuführen ist. Immobilien in Kastela ziehen hier den Durchschnittspreis etwas nach unten. Split selbst ist nach wie vor eines der teuersten Pflaster in ganz Kroatien. Die preiswerteste Region in diesem Gebiet ist die Insel Ciovo und Trogir mit einem durchschnittlichen Preis von 3.540 EUR/m² - aufgrund der dortigen Bautätigkeit.
Mittel-Dalmatien | Haus / Villa | Wohnungen | Gesamt |
|---|---|---|---|
Primosten / Rogoznica* | 4.300 | 4.000 | 4.140 |
Insel Ciovo / Trogir | 3.450 | 3.610 | 3.540 |
Split | 4.330 | 5.190 | 4.700 |
Insel Solta | 3.450 | 2.730 | 3.260 |
Insel Brac | 4.350 | 3.540 | 3.950 |
Insel Vis | 4.490 | 4.940 | 4.610 |
Omis | 4.440 | 4.230 | 4.350 |
Makarska | 3.300 | 4.160 | 3.710 |
Insel Hvar | 6.020 | 8.020 | 6.220 |
Mittel-Dalmatien | 4.100 | 4.070 | 4.090 |
* verwaltungsmäßige Zuordnung zu Nord-Dalmatien Bucht, hier in Durchschnittsberechnungen nicht enthalten.
Insgesamt kostet der Quadratmeter in Mittel-Dalmatien 4.090 EUR/m² im Jahr 2025. Durch das größere Angebot von Wohnungen, besonders auf Ciovo und in der Region Makarska sind hier Wohnungen sogar etwas günstiger im durchschnittlichen Quadratmeterpreis als Häuser/Villen (Häuser = 4.100 EUR/m², Wohnungen (4.070 EUR/m²).
Insgesamt ist Mittel-Dalmatien die zweitteuerste Region Kroatiens. Zurückzuführen ist das zum einen auf die schönen landschaftlichen Gegebenheiten und zum anderen auf Split und den internationalen Flughafen sowie das damit einhergehende gute Geschäft in der Vermietung. Für Mittel-Dalmatien erwarten wir Wertstabilität.
Immobilienpreise Süd-Dalmatien
Mit recht großem Abstand die teuerste Region Kroatiens ist der Hotspot Dubrovnik. Dubrovnik genießt eine außerordentlich hohe Nachfrage bei einem sehr knappen Angebot, insbesondere in der Altstadt und der nahen Umgebung. Zur großen Beliebtheit Dubrovniks tragen bekannte Serien und Filme bei - aber auch die gute Anbindung durch den Flughafen. Zudem ist Dubrovnik ein beliebtes Ziel für Kreuzfahrtschiffe.
Süd-Dalmatien | Haus / Villa | Wohnungen | Gesamt |
|---|---|---|---|
Ploce / Peljesac | 2.310 | 2.710 | 2.440 |
Insel Korcula | 2.630 | 3.980 | 3.270 |
Insel Lastovo (n.s.) | 2.390 | n.v. | 2.390 |
Dubrovnik | 6.160 | 7.200 | 6.740 |
Cavtat / Konavle | 4.770 | 3.630 | 4.280 |
Süd-Dalmatien | 4.090 | 5.060 | 4.540 |
Im Kontrast hierzu steht die Region Ploce / Peljesac. In dieser Region sanken die Preise sogar minimal im 3-Jahres Vergleich. Zurückzuführen ist dies auf ein größeres Angebot auf Peljesac. Panorama Scouting beobachtete eine gestiegene Nachfrage (auch seit der Eröffnung der Brückenverbindung nach Peljesac) und zugleich ein größeres Angebot.
Für Süd-Dalmatien ist unsere Erwartung geteilt. Während wir für Dubrovnik eine Marktkonsolidierung erwarten, so antizipieren wir einen deutlichen Aufschwung für Peljesac.