Immobilienpreise Kroatien 2022 - 2023 - Entwicklung in den Corona-Jahren

Umfangreiche Studie zu den aktuellen Immobilienpreisen an der kroatischen Adriaküste. Basis: über 5200 Immobilienangebote (Häuser, Wohnungen) zum Jahreswechsel 2022 / 2023 in allen Küstenregionen und Inseln von Kroatien. Berücksichtigung von kaufrelevanten Kriterien wie Meernähe, Meerblick, Baujahr der Immobilie.

01/2023

Immobilienpreise Kroatien 2022 / 2023 - Preise pro Quadratmeter, Entwicklungen und Ausblick

Region

Durchschnittspreis / m²:

Veränderung von 2020 zu 2023:

Immobilienmarkt in Kroatien - Entwicklung in den Coronajahren und aktuelle Preise

Die wesentlichen Ergebnisse der Studie:

★ Deutlicher Anstieg der Immobilienpreise (besonders Wohnungen) seit 2020 um circa 30% auf jetzt 3.090 €/m²

★ Nördliche Regionen mit starken Preissteigerungen in der Corona-Krise: Istrien, Kvarner, Nord-Dalmatien verzeichnen die stärksten Zuwächse

★ Top 5 - am teuersten: Split, Opatija, Vis, Rovinj, Dubrovnik / am günstigsten: Senj, Novi Vinodolski, Karlobag / Starigrad Paklenica, Insel Pag

★ Deutliche Preisaufschläge für Meerblick, Meernähe, Neubauten

• Homeoffice / Digitale Nomaden aus der Ferienwohnung mit Meerblick und Internet
• Zweitwohnsitz / (zumindest saisonale) Auswanderung in sicheres, erreichbares Land am Meer mit (deutsch-) freundlicher Bevölkerung

Die letzten zweieinhalb Jahre des Immobilienmarktes in Kroatien waren von einem teilweise geradezu hektischen und euphorischen Kaufinteresse geprägt. Der Aufschwung, der schon in den letzten Jahren zu sehen war, nahm in den Coronajahren nochmals deutlich an Fahrt auf. War unsere Prognose zu Beginn des Coronajahres 2020 eher abwartend-positiv, so zeigte sich schon im Jahresverlauf eine deutliche Erholung von der anfänglichen Corona-Zurückhaltung , die sich dann im Jahr 2021 und 2022 teilweise zu einem Käuferansturm auf viele Immobilien steigerte. Teilweise verzichteten Käufer sogar auf eine Besichtigung der Immobilie sondern schlossen Kaufverträge lediglich auf der Basis von Video-Besichtigungen, um anderen Käufern zuvorzukommen.

Durch diesen "Kaufrausch" verringerte sich das Angebot in manchen Teilen Kroatiens spürbar und die Preise neuer bzw. noch auf dem Markt befindlicher Objekte stiegen deutlich. Das Croatian Bureau of Statistics verzeichnete für den Zeitraum an der Adriaküste eine jährliche Hauspreisentwicklung von zunächst 6,3% (2020) und 8,2% (2021) auf 11,9% (1.Hj 2022) (https://podaci.dzs.hr/en/statistics/prices/house-price-index/). Damit im Einklang stellt unsere breit angelegte Untersuchung eine Steigerung von 29% für den 2,5 Jahres-Zeitraum an Quadratmeter-Preisen für Häuser und Wohnungen an der Adriaküste fest.

Entwicklung der Immobilienpreise in Kroatien 2014 - 2023

Diagramm Immobilienpreise Kroatien © Panorama Scouting GmbH: Balkendiagramm - Entwicklung Immobilienpreise Kroatien. y-Achse: Preis / m² in EUR; x-Achse: Jahre

Zu den Gründen für diesen deutlichen Preisanstieg seit 2020 sind zu zählen:

Standortfaktor Kroatien: bessere Erreichbarkeit mit PKW ggü. Ferienregionen in Südeuropa, die v.a. mit dem Flugzeug erreichbar sind. Es ist zu beobachten, dass zahlreiche Balearen- und Kanaren-Liebhaber sich nach Kroatien orienterien, da Flugreisen komplizierter und teurer werden.

Suche nach Anlagemöglichkeit in Zeiten von hoher Inflation in den Heimatländern der Käufer, negativen Habenzinsen und günstigen Darlehen (bis 2022)

Erwartung des Beitritts des Landes zu Euro- und Schengenzone (seit 01.01.2023 erfolgt) mit entsprechenden Preisanstiegen
Deutliche Verbesserung der touristischen und allgemeinen Infrastruktur (Internet, Malls / Einkaufszentren, Märkte, Wassersport etc.)

Deutlich verstärkter Auswanderungstendenz insbesondere deutscher Interessenten

Steigende Baukosten bei Neubauten und ein teilweise sich verknappendes Angebot bei Bestandsbauten

Wie entwickelten sich die Immobilienpreise in den Regionen Kroatiens?

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für alle Regionen zusammen stieg von 2.400 Euro im Jahr 2020 auf knapp 3.100 Euro in den Jahren 2022/2023, was einem Anstieg von 29% entspricht.

Basis = 5.213 Immobilien (2022/2023), 5.472 Immobilien (2020)
Region	∅ Preis / m² in 2020	∅ Preis / m² in 2022/2023	3-Jahres Trend
Istrien	2.310	3.150	36 % ▲
Kvarner Bucht	2.290	2.950	29 % ▲
Nord-Dalmatien	2.110	2.810	33 % ▲
Mittel-Dalmatien	2.750	3.440	25 % ▲
Süd-Dalmatien	2.910	3.340	15 % ▲
Kroatien / Gesamt	2.400	3.090	29 % ▲

Besonders im bisher noch relativ günstigen Norden Kroatiens (Istrien bis Nord-Dalmatien) legten die Preise mit bis zu 36 % (Istrien) zu. Doch auch im "traditionell" schon höherpreisigen Mittel-/ und Süd-Dalmatien stiegen die Preise um 25% und 15% noch einmal spürbar von schon höherem Niveau.

Insgesamt verringerten sich die Preisunterschiede zwischen den Regionen Kroatiens; viele Käufer fanden deshalb auch Alternativen für einen Immobilienkauf außerhalb ihrer ursprünglich favorisierten Region.

Die Gründe für diesen regionalen Ausgleich dürften neben dem insgesamt niedrigeren Preisniveau im Norden auch in der guten Erreichbarkeit per Auto liegen, die gerade in der Corona-Zeit (in denen Fliegen problematischer war) starkes Gewicht hatte. Nicht selten profitierte Kroatien von seiner guten Erreichbarkeit mit dem Auto auf Kosten anderer Regionen in Südeuropa, die vornehmlich per Flugzeug erreichbar sind. Es gab durchaus eine Anzahl von Käufern, die Ihre Objekte auf Mallorca oder Teneriffa verkauften und zum nähergelgenen und günstigeren Kroatien wechselten.

Entwicklungstendenzen der Immobilienpreise für Häuser und Wohnungen in Kroatien

Basis = Häuser: 3.036; Wohnungen 2.177; Gesamt 5.213
Durchschnittliche Quadratmeterpreise / Immobilientyp (€ / m²)
Region	Haus	Wohnung	Gesamt
Istrien	3.010	3.400	3.150
Kvarner Bucht	2.690	3.230	2.950
Nord-Dalmatien	2.590	3.120	2.810
Mittel-Dalmatien	3.580	3.250	3.440
Süd-Dalmatien	3.320	3.370	3.340
Gesamt	2.970	3.250	3.090

Was kosten Häuser in Kroatien?

Um ein Haus an Kroatiens Küste zu erwerben, muss man inzwischen durchschnittlich knapp 3.000 €/m² aufbringen. Mitteldalmatien mit knapp 3.600 € und Süddalmatien mit ca. 3.300 € sind spürbar teurer als der eher nördliche Teil des Landes.

Istrien führt mit ca. 3.000 €/m² den nördlichen Teil an, gefolgt von Kvarner Bucht mit knapp 2.700 €/m² und Nord-Dalmatien mit knapp 2.600 €/m².

In den südlichen Teilen der Kvarner Bucht – ab etwa Novi Vinodolski bis etwa zum Novigradsko More / Karinsko More in Nord-Dalmatien liegen die derzeit noch günstigeren Gebiete Kroatiens.

Was kosten Wohnungen in Kroatien?

Während noch im Jahr 2014/2015 die Durchschnittspreise pro Quadratmeter für Häuser und Wohnungen mit 2.050 € praktisch dieselben waren, setzte sich der Trend zu höheren Preissteigerungen bei Wohnungen, der schon 2020 leicht spürbar war, in den letzten beiden Jahren verstärkt fort. Man muss nun mit ca. 3.250 €/m²deutlich mehr für den Quadratmeter einer Wohnung als für den eines Hauses (2.970 €/m²) zahlen. Hinsichtlich der einzelnen Regionen führt bei den Wohnungen hingegen inzwischen Istrien vor dem traditionell hochpreisigen, aber vom Angebot her deutlich kleineren Süd-Dalmatien.

Basis = Häuser: 3.036; Wohnungen 2.177; Gesamt 5.213
Preisentwicklung Anfang 2020 - 2022 / 2023 Immobilienart
Region	Haus	Wohnung	Gesamt
Istrien	+28%	+48%	+36%
Kvarner Bucht	+24%	+33%	+28%
Nord-Dalmatien	+29%	+39%	+33%
Mittel-Dalmatien	+25%	+24%	+25%
Süd-Dalmatien	+25%	+1%	+15%
Gesamt	+26%	+33%	+29%

Bezüglich der Preisentwicklung bei den Immobilienarten hat hier ganz klar der Norden besonders angezogen: das Extrem Istrien mit knapp 50% führt im Vergleich zu quasi stagnierenden Preisen im Südteil des Landes. In Süd-Dalmatien gab es bei den Wohnungen nur einen geringen Preiszuwachs. Zu den Gründe für die inzwischen doch deutlich höheren Preissteigerungen bei den Wohnungen zählen wir

Trend zum "Carefree Homeoffice am Meer"

Kroatisches Förderprogramm zum Kauf von Wohnraum (Darlehen, Zuschüsse) für jüngere Kroaten, das sich besonders auf die niedrigeren Preisbereich auswirkt.

Insgesamt meist niedrigere nötige Gesamt-Budget für eine Wohnung im Vergleich zu einem Haus

Was kosten die kaufrelevanten Faktoren Meerblick, Meernähe und Baujahr?

Was kosten Immobilien mit Meerblick?

Für den Preisfaktor Meerblick musste man schon immer mehr investieren. Für viele Käufer aus den Inlandsbereichen Europas ist dies ein kaufentscheidender Grund; man kauft eben das, was man zuhause nicht hat.

Basis = Häuser mit MB: 1.767; Häuser ohne MB: 1.269; Wohnungen mit MB 1.232; Wohnungen ohne MB: 945
Preise für Immobilien mit Meerblick / ohne Meerblick in €
Region	Haus			Wohnung
	mit MB	ohne MB	Aufpreis	mit MB	ohne MB	Aufpreis
Istrien	3.430	2.590	840	3.620	3.120	500
Kvarner Bucht	3.090	2.120	970	3.520	2.900	620
Nord-Dalmatien	.2850	2.190	660	3.320	2.840	480
Mittel-Dalmatien	3.760	3.230	540	3.390	3.060	330
Süd-Dalmatien	3.650	2.850	800	3.350	3.410	-60
Gesamt	3.300	2.510	790	3.450	2.990	460

Während es im nahen West-Istrien aufgrund der relativ flachen Landschaft Immobilien mit einem ausgeprägten Meerblick aus der Ferne seltener zu finden sind, haben andere, - allerdings weiter entferntere Landesteile – mit steiler abfallenden Küsten ein größeres Immobilienangebot mit gutem Meerblick.

Für Häuser mit Meerblick ist im Durchschnitt knapp 800 €/m²- das sind ca. 30% - mehr aufzubringen als für Häuser ohne Meerblick. Während hier - bei allgemeinen Preissteigerungen der Umfang des Faktors etwas abnahm, stieg er bei Wohnungen in der Nordhälfte Kroatiens im Vergleich zu 2020 – Stichwort: Homeoffice / Kurzreisen mit Meerblick für digital arbeitende Inland-Europäer.

IIn Süd-Dalmatien zeigte sich bei dieser Erhebung der Faktor Meerblick-Preisaufschlag dieses Mal gar nicht; bei der allgemeinen Knappheit an Wohnungen waren sogar andere Faktoren dort kaufentscheidender.

Was kosten Immobilien direkt am Meer in Kroatien?

Der Wunsch nach einer Immobilie direkt am Meer / in erster Reihe zum Meer spiegelt die Sehnsucht vieler Europäer wider, die von ihren Heimatgegenden diese Nähe zum Meer eben nicht haben, bzw. nur vom Urlaub kennen. Im Zusammenhang mit der Knappheit des Angebots direkt am Wasser wirkt das natürlich preistreibend. Aus Käufersicht wird häufig folgende Grobeinteilung getroffen: "1. Reihe zum Meer / direkt am Meer", „nahe am Meer / fußläufig zum Meer" was bei vielen mit der Luftlinien-Entfernung von ca. 300m übereinstimmt, und "weiter entfernt vom Meer". Wir haben in unserer Studie diese Faktoren so übernommen.

Basis = strong>Häuser: "Direkt am Meer": 267; "Nah": 886; "Sonstige" 1.619; **Wohnungen:** "Direkt am Meer": 139; "Nah": 979 ; "Sonstige": 864
Quadratmeterpreise in Abhängigkeit von der Nähe zum Meer in €/m²
Region	Preise: Haus / Villa			Preise: Wohnung
	Direkt am Meer (0 - 30 m)	Nah (31- 300 m)	Entfernt (> 300 m)	Direkt am Meer (0 - 30 m)	Nah (31- 300 m)	Entfernt (> 300 m)
Istrien	5.790	3.420	2.820	3.880	3.810	3.150
Kvarner Bucht	4,150	2.520	2.690	4.040	3.750	3.010
Nord-Dalmatien	3.730	2.510	2.440	3.850	3.320	2.770
Mittel-Dalmatien	5.040	3.390	3.320	3.480	3.250	3.300
Süd-Dalmatien	4.890	2.750	3.610	3.100	3.420	3.560
Gesamt	4.530	2.940	2.840	3.730	3.490	3.080

Vergleicht man einmal die Preisunterschiede zwischen den Objekten, so muss man durchschnittlich bei den Häusern mit 4.530 €/m²um die 60% mehr zahlen für Objekte in der ersten Reihe zum Meer als für solche, die weiter als 300 m entfernt sind. Besonders extrem ist dieser Preisaufschlag in Istrien, wo er 105% beträgt, von der Kvarner Bucht bis Mittel-Dalmatien beträgt er um die 53% und in Süd-Dalmatien ist er mit durchschnittlich 35% am geringsten. Bei den Wohnungen beträgt der durchschnittliche Unterschied nur 21%; er ist also wesentlich schwächer ausgeprägt als bei den Häusern. Der nördliche Bereich führt hier mit den Aufschlägen von 23% - 39% klar vor Mittel-Dalmatien mit 5% Aufschlag und gar Süddalmatien, wo durchschnittlich andere Faktoren preisentscheidender waren.

Interessant ist, dass die Preise im Bereich der weiter entfernten Objekte seit 2020 prozentual stärker zugelegt haben als diejenigen der "Direkt am Meer"-Kategorie: die prozentualen Aufschläge haben sich reduziert von 75% auf 60% bzw. 46% auf jetzt 21%. Das spiegelt wider, dass man aus Mangel an Verfügbarkeit / Bezahlbarkeit der Objekte direkt am Meer auf diejenigen in größerer Entfernung vom Wasser ausweicht.

Was kosten neue Immobilien in Kroatien?

Einer der preisrelevanten Faktoren besonders für Käufer aus dem Ausland ist das Baujahr / Alter der Immobilie bzw. der Preisaufschlag, der für neue Objekte (hier definiert als bis 5 Jahre alte Objekte) zu zahlen ist. Besonders stark sind diese Aufschläge in der Kvarner Bucht ausgeprägt, wo die Neubauten im Schnitt mit plus 1.380 €/m² doch deutlich teurer sind als die älteren Gebäude.

Basis = Kategorie Neu: 1.601 (Bj. ab 2018); Kategorie älter 2.939 (Bj. bis 2018)
Durchschnittliche Quadratmeterpreise in €: Vergleich neue und alte Immobilien
Region	Häuser und Wohnungen
	Neu: (Bj. ab 2018)	älter: (Bj. bis 2017)	Aufpreis
Istrien	3.520	2.750	770
Kvarner Bucht	3.920	2.540	1380
Nord-Dalmatien	3.300	2.370	930
Mittel-Dalmatien	3.930	3.240	690
Süd-Dalmatien	3.820	3.200	620
Gesamt	2.770	3.630	860

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubauten variieren nur mäßig innerhalb der einzelnen Regionen. Das an sich schon relativ günstige Nord-Dalmatien verzeichnet auch hier den geringsten Durchschnittspreis bei Neubauten mit ca. 3.300 €/m².

Was die Entwicklung der Preisaufschläge für Neubauten betrifft, so stellen wir auch hier eine deutliche Steigerung fest. Betrug der Preisaufschlag in 2020 noch durchschnittlich 460 €/m², so hat er sich 2022/2023 deutlich auf 860 €/m²erhöht (Häuser 990 €/m², Wohnungen 670 €/m²).

Auch dies spiegelt den "Run" auf kroatische Küstenimmobilien in den letzten zweieinhalb Jahren wider. Häufig werden diese "neuen" Objekte etwas weiter entfernt vom Meer gebaut (mangels Verfügbarkeit von frischem Baugrund direkt am Meer). Sie finden aber trotzdem regen Absatz, obwohl die Bauträger / Bauherren auch mit stark steigenden Baukosten zu kämpfen hatten und diese auch weitergaben.

Nicht wenige Neubauprojekte sind bereits in ihrer Projektphase vorverkauft.

Ausblick / Prognose für den Immobilienmarkt in Kroatien - weitere Entwicklung

Für das Jahr 2023 sehen wir zunächst in manchen Segmenten eine Stabilität der Preise. Für die Folgejahre erwarten wir durchaus einen - wenn auch im Vergleich zu den Coronajahren vielleicht abgeschwächten - weiteren Anstieg der Immobilienpreise.

Gründe für die zunächst vorsichtige Prognose im laufenden Jahr 2023:

➤ Das Geld sitzt für manche Käuferschichten nicht mehr so locker: stark gestiegene Lebenshaltungskosten verringern das verfügbare Budget für eine Ferienimmobilie, wie auch
➤ Steigende Darlehenszinsen für Käufer
➤ Das inzwischen erreichte Niveau der Quadratmeterpreise - insbesondere bei Wohnungen - wird zunehmend mit anderen Reisezielen verglichen werden

Andererseits stehen diese Faktoren gegen einen Preisverfall und für einen weiteren Nachfrageüberhang:

➤ Kroatien inzwischen noch besser erreichbar/handhabbar (z.B. Schengen, Euro, Brückenbauten)
➤ Kroatien ist immer noch ein recht sicheres Land (wenig Einbruchskriminalität, etc.)
➤ 10% Inflation für Bankguthaben, Kassenbestände etc. auf Seiten der Käufer sind ein starkes Argument für eine Anlageformen, welche dieser Entwertung sich entziehen.
➤ Mit Vermietungen von Ferienimmobilien können auch attraktive Renditen im touristischen Bereich erzielt werden.
➤ Verringerung des Marktangebotes (Groß Anzahl an Verkäufen und Verkäufer ziehen Angebote aufgrund von Inflation zurück)
➤ Nachträgliche Preissteigerungen bei Bauprojekten

Bezüglich der Aussichten in den einzelnen Regionen sehen wir gute Entwicklungschancen insbesondere für den Bereich südliche Kvarner Bucht (Novi Vinodolski, Senj, Karlobag, Starigrad, Rab), die Insel Pag, aber auch für den Großraum Zadar, Murter – Sibenik, und die Gebiete südlich von Split. Bei letzteren wird die bessere Erreichbarkeit jetzt eine Rolle spielen. Die Brücke nach Peljesac z.B. wurde erst Mitte 2022 eröffnet.

Wir schätzen die Aussichten von folgenden Immobilienarten/- typen als besonders gut ein:

➤ Wohnungen und pflegeleichte (carefree) Häuser im Norden von Istrien bis Nord-Dalmatien, bzw. um die Flughäfen, für "Digitale Nomaden" und Leute, die schlicht und einfach zum kurzen / zeitweisen Ausspannen kommen und keinen Pflegeaufwand für die Immobilien haben wollen

➤ Wohnungen / Häuser mit Garten, Meerblick, Meernähe besonders im klimatisch günstigen Dalmatien für "Überwinterer" und Auswanderer.

Folgende Attribute bei Ferienimmobilien sehen wir als interessant für die zukünftige Nachfrage an: Meernähe - Meerblick - geräumige (Dach-)Terrassen - Pools (insbes. Infinitypool) - Rentnergerechte Ausstattung (Aufzüge etc) - Moderne und ökologisch / landschaftlich angepasste Architekturstile wie "Steinhäuser".

Immobilienpreise Istrien 2022/2023

Die Halbinsel Istrien belegt im Ranking der fünf Regionen an der Adriaküste Kroatiens einen Mittelplatz. Ein Quadratmeter Wohn-Nutzraum kostet dort zum Jahreswechsel 2022/23 etwa 3.150 € im Durchschnitt. Dabei fällt auf, dass die nordwestlichen Kleinregionen von Umag bis südlich von Rovinj relativ hohe Durchschnittspreise verzeichnen, wohingegen der südliche / südwestliche Teil von Istrien – Pula bis Labin / Rabac doch noch spürbar günstiger ist. Ab dort in Richtung Opatija steigen die Preise wieder deutlich an.

Region	Ø Preis/m² in €	Ø mit Meerblick	Ø ohne Meerblick
Umag	3.740	4.330	2.980
Novigrad	3.300	3.440	2.990
Porec	3.380	3.520	3.180
Rovinj	4.110	4.710	3.520
Pula	2.650	3.020	2.380
Medulin	2.830	3.080	2.600
Labin / Rabac	2.910	3.240	2.500
Lovran / M. Draga*	3.040	3.340	2.690
Opatija*	4.490	5.100	3.380
Istrien	3.150	3.500	2.760
* verwaltungsmäßige Zuordnung zur Kvarner Bucht, hier in Durchschnittsberechnungen nicht enthalten.

Der Preisaufschlag für Meerblick auf Immobilien beträgt etwa 740 €/m², bzw. 27 %. Dies bedeutet eine Steigerung ggü. 2020, als der Aufpreis noch 660 €/m² betrug. Örtlich variiert dieser Aufpreis von 340 bzw. 450 € im Bereich Porec und Novigrad bis zu 1.190 € und 1.350 € in den hochpreisigen Orten Rovinj und Umag.

Immobilienpreise Kvarner Bucht 2022/2023

Insgesamt finden sich in der Kvarner Bucht die Kleinregionen an Kroatiens Küste mit den geringsten durchschnittlichen Quadratmeterpreisen in Höhe von 1.890 €/m bei Senj bis nördlich nach Novi Vinodolski (2.210 €/m²) und südlich bis hin zu Karlobag / Starigrad Paklenica (2.450 €/m²).

Region	Ø Preis / m² in €	Ø mit Meerblick	Ø ohne Meerblick
Lovran / M. Draga	3.040	3.340	2.690
Opatija	4.490	5.100	3.380
Rijeka	2.530	2.780	2.130
Insel Cres / Losinj	2.600	3.070	2.230
Insel Krk	3.650	3.720	3.560
Crikvenica	2.890	3.080	2.390
Novi Vinodolski	2.210	2.310	2.160
Senj	1.890	2.250	1.530
Insel Rab	2.930	2.870	2.990
Karlobag / Starigrad Paklenica	2.450	3.240	1.600
Insel Pag*	2.430	2.520	2.250
Kvarner Bucht	2.950	3.290	2.530
* nicht in Durchschnittsberechnung der Kvarner Bucht enthalten; Zuordnung: Nord-Dalmatien.

Nördlich in Richtung der Riviera von Opatija steigen die Preise deutlich; auch die beliebte Insel Krk hat inzwischen mit durchschnittlich 3.650 €/m² einen Platz in den oberen Rängen der kroatischen Küstenregionen erreicht. Die folgende Tabelle zeigt, dass auch Immobilien innerhalb der Kvarner Bucht in Kroatien im Durchschnitt teurer sind, wenn sie Meerblick haben.

Immobilienpreise Nord-Dalmatien 2022/2023

Mit durchschnittlich 2.810 €/m²ist Nord-Dalmatien das günstigste Region an der kroatischen Adria, wobei die Preise im Großen und Ganzen von Norden (Pag) nach Süden hin Primosten Rogoznica stetig ansteigen - mit Zadar als städtischem Magnet als Ausnahme.

Region	Ø Preis / m² in €	Ø mit Meerblick	Ø ohne Meerblick
Karlobag / Starigrad*	2.450	3.240	1.600
Insel Pag	2.430	2.520	2.250
Insel Vir / Nin	2.670	2.910	2.430
Zadar	3.140	3.520	2.420
Ugljan / Pasman / Dugi Otok	2.630	2.820	2.380
Biograd na Moru	2.560	2.850	2.290
Insel Murter / Tisno	2.860	2.740	3.070
Vodice / Sibenik	2.750	2.910	2.530
Primosten / Rogoznica	3.310	3.570	2.690
Nord-Dalmatien	2.810	3.040	2.470
* nicht in Durchschnittsberechnung von Nord-Dalmatien enthalten; Zuordnung: Kvarner Bucht.

Die Tabelle zeigt die Durchschnittspreise für Immobilien in den einzelnen Orten Nord-Dalmatiens an.

Wie in den anderen Regionen des Landes zahlt man auch hier meist einen Aufschlag für Objekte mit Meerblick, der jedoch mit durchschnittlich 570 €/m² in der Höhe etwas geringer ausfällt als in der Kvarner Bucht oder in Istrien.

Immobilienpreise Mittel-Dalmatien 2022/2023

Insgesamt müssen inzwischen in der Region Mittel-Dalmatien mit 3.440 € die durchschnittlich höchsten Preise an der Adriaküste gezahlt werden. Der Magnet Split als zweitgrößte Stadt Kroatiens hat bei den Kleinregionen das höchste Preisniveau mit ca. 4.530 €/m² erreicht und übertrifft inzwischen traditionelle Spots wie Dubrovnik, Opatija, und Rovinj.

Split mit den umliegenden Orten profitiert dabei stark von seiner relativ guten verkehrstechnischen Anbindung. Auf der einen Seite gibt es einen internationalen Flughafen und andererseits liegt Split noch im Tagesbereich einer Autofahrt ohne zusätzliche Übernachtung. Zudem ist Split auch ein Magnet für Arbeitskräfte aus dem näheren Ausland wie Bosnien / Herzegowina etc.

Region	Ø Preis / m² in €	Ø mit Meerblick	Ø ohne Meerblick
Primosten/Rogoznica*	3.310	3.570	2.690
Insel Ciovo / Trogir	3.340	3.700	2.600
Split	4.530	4.480	4.580
Insel Solta	2.420	2.440	2.280
Insel Brac	3.490	3.850	2.950
Insel Vis	4.170	4.660	3.510
Omis	3.100	3.090	3.110
Makarska	2.710	2.830	2.540
Insel Hvar	3.870	4.520	3.210
Mittel-Dalmatien	3.440	3.610	3.150
* nicht in Durchschnittsberechnung von Mittel-Dalmatien enthalten; Zuordnung: Nord-Dalmatien.

Die Preise haben hier - trotz schon hoher Ausgangsbasis in 2020 - nochmals ordentlich zugelegt. Inzwischen ist das noch verfügbare Angebot in der beliebten Ferienregion Trogir / Ciovo stark zurückgegangen. Immobilien direkt am Meer gibt es hier nur noch sehr selten.

Hinter Split nach Süden war der Preisanstieg mit 22% bei Omis und 18% für Makarska zwar auch noch spürbar, jedoch insgesamt etwas weniger ausgeprägt als in direkter Flughafennähe.

Was den Aufpreis für Meerblick in Mittel-Dalmatien betrifft, so ist dieser für die Gesamtregion mit durchschnittlich 460 €/m² am schwächsten ausgeprägt - trotz sehr hoher Aufpreise auf Hvar, Trogir/Ciovo und den Inseln Brac und Vis. Dies ist bedingt durch die Sondersituation der Kleinregion Split / nördl. Omis bedingt ist, wo Faktoren wie Arbeitskräfte-Zuzug mit anderen Prioritäten als nur solche aus dem Bereich Ferienwohnsitz (wie Meerblick) eine prägende Rolle spielen.

Immobilienpreise Süd-Dalmatien 2022/2023

Im Bereich Süd-Dalmatien sind die Immobilienpreise im Vergleich zu den anderen Regionen an der Adriaküste mit durchschnittlich 15% seit 2020 schwächer gestiegen.

Region	Ø Preis / m² in €	Ø mit Meerblick	Ø ohne Meerblick
Ploce / Peljesac	2.470	3.090	1.370
Insel Korcula	3.230	3.720	2.070
Insel Lastovo (n.s.)	2.490	2.490	n.s.
Dubrovnik	3.960	3.950	3.980
Cavtat / Konavle	3.440	3.360	3.510
Süd-Dalmatien	3.340	3.560	3.010

Hier wird die relativ einseitige verkehrstechnische Anbindung dieser Kleinregionen deutlich, bzw. die Abhängigkeit vom Flugverkehr, die komplizierter / teurer wurde. Dahingegen entwickelten sich die Preise auf der relativ einfach erreichbaren Ferieninsel Korcula mit +37% deutlich nach oben.

Seit Mitte 2022 ist die Brücke nach Peljesac befahrbar geworden, sodass die Erreichbarkeit mit dem Auto sich für Dubrovnik etwas verbessert hat. Der Preisfaktor Meerblick spielt auf dem Immobilienmarkt in Dubrovnik und Cavtat / Konavle keine Rolle; Käufer waren froh, überhaupt noch ein passendes Objekt erwerben zu können. Im Gegensatz dazu bestehen bei den Feriendestinationen Korcula und Ploce / Peljesac mit 1.650 bzw. 1.720 €/m² die höchsten durchschnittlichen Aufpreise für Meerblick in allen kroatischen Kleinregionen an der Adriaküste.

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