Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Kroatien

Ja. Seit dem EU-Beitritt Kroatiens können Bürger aus EU- und EWR-Staaten Immobilien weitgehend wie kroatische Staatsbürger erwerben. Für Schweizer Staatsbürger und für Bürger aus Nicht-EU-Staaten gelten besondere Regelungen, die wir in den folgenden Punkten erläutern.

Bürger und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten sowie aus Island, Liechtenstein und Norwegen erwerben Immobilien grundsätzlich zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger. Eine Zustimmung des zuständigen Ministers ist dafür nicht erforderlich. Ausgenommen sind bestimmte Bereiche, insbesondere landwirtschaftliche Flächen.

Schweizer Staatsbürger können Immobilien grundsätzlich ebenfalls unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger erwerben. Bei der Eintragung des Eigentums im Grundbuch ist jedoch zusätzlich eine Bescheinigung über einen temporären Aufenthalt in Kroatien vorzulegen.

Staatsbürger aus Ländern außerhalb der EU, des EWR und der Schweiz können Eigentum erwerben, sofern zwischen ihrem Heimatstaat und Kroatien Gegenseitigkeit (Reziprozität) besteht. In diesen Fällen ist eine Zustimmung des zuständigen Ministeriums erforderlich, die schriftlich beantragt wird.

Als EU- oder EWR-Bürger nicht. Bürger aus Nicht-EU-Staaten benötigen für den Erwerb eine Zustimmung des Ministeriums für Justiz und Verwaltung in Zagreb, die im Rahmen eines Verwaltungsverfahrens erteilt wird.

Für landwirtschaftliche Flächen gelten gesonderte gesetzliche Regelungen, die vom Erwerb gewöhnlicher Bau- und Wohnimmobilien abweichen. Wer solche Flächen erwerben möchte, sollte dies vorab rechtlich prüfen lassen. Eine häufig genutzte Lösung ist der Erwerb über eine kroatische Gesellschaft.

Ausländische Käufer können eine kroatische Gesellschaft (d.o.o.) gründen und über diese Immobilien erwerben - das wird unter anderem genutzt, um Flächen außerhalb der Bauzonen zu erwerben oder eine touristische Vermietung zu organisieren. Eine Gesellschaft verursacht laufende Pflichten und Kosten; wir vermitteln Ihnen bei Bedarf spezialisierte Anwälte und Steuerberater.

Der Ablauf umfasst im Wesentlichen: Auswahl und Besichtigung der Immobilie, mündliche Einigung über Preis und Bedingungen, Beantragung der OIB-Nummer, juristische Prüfung der Unterlagen, ggf. Abschluss eines Vorvertrags mit Anzahlung, Abschluss des notariell beglaubigten Kaufvertrags und schließlich die Eintragung ins Grundbuch.

Die OIB (Osobni Identifikacijski Broj) ist die kroatische Steuer- und Identifikationsnummer. Jeder, der in Kroatien ein notariell beurkundetes Rechtsgeschäft abschließen will, benötigt sie - sie ist damit Voraussetzung für den Immobilienkauf.

Die OIB kann als Ausländer selbst bei einem kroatischen Finanzamt beantragt werden oder durch eine beauftragte Person wie Anwalt oder Makler. Benötigt werden in der Regel eine Kopie des Reisepasses und ein ausgefüllter Fragebogen zur Person. Üblicherweise liegt die Nummer innerhalb eines Tages vor.

In Kroatien wird häufig zuerst ein Vorvertrag geschlossen. Er gibt beiden Seiten Zeit, ihre Verpflichtungen zu erfüllen - der Käufer kann den Kaufbetrag bereitstellen, der Verkäufer offene Unterlagen vervollständigen. Im Vorvertrag werden bereits alle wesentlichen Kaufbedingungen festgehalten, die später im Kaufvertrag erscheinen.

Üblich ist eine Anzahlung beziehungsweise Reservierung von etwa 10% bis 20% des Kaufpreises, fällig nach Unterzeichnung des Vorvertrags.

Üblicherweise gilt: Tritt der Käufer zurück oder zahlt er den Restbetrag nicht fristgerecht, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück oder verkauft anderweitig, muss er dem Käufer in der Regel die doppelte Anzahlung erstatten.

Diese Übergangsphase dauert üblicherweise zwischen einem und sechs Monaten, je nachdem, welche Unterlagen noch zu klären sind. In dieser Zeit prüft der Anwalt die Rechtmäßigkeit und Vollständigkeit der Papiere und den aktuellen Grundbuchauszug.

Der Verkäufer muss zur Beglaubigung seiner Unterschrift vor dem Notar erscheinen. Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag, der Notar beglaubigt ihn. Anschließend zahlt der Käufer den vereinbarten Restbetrag, und die Immobilie wird übergeben.

Nein. Es ist möglich, dass der Käufer bei der notariellen Unterzeichnung nicht anwesend ist. Allerdings hängt die konkrete Gestaltung dieser Praxis von den ausführenden Notaren ab. Der Verkäufer hingegen muss vor dem Notar erscheinen.

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Da nur die Unterschrift des Verkäufers vor einem kroatischen Notar beglaubigt werden muss, kann der Käufer prinzipiell auch den Vertrag unterzeichnen und übermitteln. Allerdings verlangen dann immer mehr kroatische Notare eine im Heimatland des Käufers beglaubigte und von einem Gerichtsdolmetscher übersetzte Notarisierung (Apostille) des zuständigen Landgerichts. Eine sorgfältige Planung mit Anwalt und Übersetzer ist dabei empfehlenswert.

Der beauftragte Anwalt / Notar oder Makler reicht den Kaufvertrag mit den Unterlagen beim Gericht ein. Zunächst erfolgt häufig eine Grundbuchsperre auf den Namen des Käufers, nach Bewilligung wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.

Verträge über Immobilien in Kroatien müssen zwingend auf Kroatisch abgefasst werden, auch wenn Käufer und Verkäufer aus anderen Ländern stammen. Verhandlungen werden ebenfalls meist auf Kroatisch geführt.

Ein staatlich geprüfter Gerichtsdolmetscher ist empfehlenswert, damit das Gesprochene mit dem Geschriebenen übereinstimmt und eine eventuelle Übersetzung des Vertrags von kroatisch nach deutsch, englisch etc. mit dem Kroatischen (das im Zweifelsfall gilt) übereinstimmt. Ein Makler ist weder berechtigt noch verpflichtet, Übersetzungsarbeiten zu übernehmen.

Wir empfehlen in Kroatien grundsätzlich, einen Anwalt hinzuzuziehen - für die Vertragserstellung sowie die Prüfung der Legalität und Vollständigkeit der Unterlagen. Der Notar übernimmt dort im Regelfall nur die Beglaubigung und nicht, wie in Mitteleuropa, die Vertragsgestaltung.

Der Notar in Kroatien prüft wesentliche Formalien im Vertrag, beglaubigt im Regelfall die Unterschrift des Verkäufers auf dem Kaufvertrag und stellt damit die Rechtsgültigkeit der Unterzeichnung sicher. Die Vertragsgestaltung übernimmt dagegen der Anwalt.

Der Anwalt prüft die Unterlagen der Immobilie sorgfältig - darunter Eigentumsverhältnisse, Grundbuchauszug, Schuldenfreiheit und z.B. die Legalität der Bauunterlagen. So wird sichergestellt, dass die Immobilie ohne Streitigkeiten verkauft werden kann.

Seit dem EU-Beitritt verfügt Kroatien über ein zunehmend modernes Grundbuch- und Katasterwesen mit einer vergleichsweise transparenten Rechtssicherheit. Bei älteren Objekten können Rechtsansprüche noch aus früheren Zeiten stammen, weshalb die anwaltliche Prüfung wichtig ist.

Die Übergabe erfolgt üblicherweise, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet und beglaubigt ist und der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Der Verkäufer bestätigt zunächst den Erhalt des Geldes, womit der Eintragung des Käufers nichts mehr im Weg steht. Danach erfolgt die physische Besitzübertragung.

Treuhandkonten (escrow accounts) sind in Kroatien grundsätzlich verfügbar, beispielsweise über Anwälte oder Notare. Ob dies im Einzelfall sinnvoll ist oder nicht besser andere Sicherungsmittel vorzuziehen sind, klären Sie am besten mit Ihrem Anwalt.

Als Faustregel empfehlen wir, etwa 7% bis 10% des Kaufpreises für sämtliche Nebenkosten einzuplanen. Dazu zählen vor allem die Immobilienerwerbssteuer, die Maklerprovision, die Anwaltskosten, Übersetzerkosten sowie kleinere Notar- und Verwaltungsgebühren.

Beim Kauf als Privatperson beträgt die Immobilienerwerbssteuer 3% (seit 1.1.2019). Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis oder der von der Steuerbehörde festgelegte Wert der Immobilie.

Ist der Verkäufer eine im kroatischen Mehrwertsteuersystem eingetragene Firma und weist im Kaufvertrag die Mehrwertsteuer (25%) aus, entfällt die 3%-Erwerbssteuer für den Käufer, da die Mehrwertsteuer bereits im Kaufpreis enthalten ist. Dies ist häufig bei Neubauten der Fall.

Die übliche Maklerprovision für den Käufer beträgt in Kroatien 3% - 4% zuzüglich kroatischer Mehrwertsteuer. Bei Panorama Scouting fällt eine Käuferprovision von 3% zzgl. MwSt. nur dann an, wenn ein Kauf tatsächlich zustande kommt.

Für fachkundige Anwälte werden beim Immobilienkauf in Kroatien üblicherweise 1% bis 1,5% zuzüglich Mehrwertsteuer veranschlagt, je nach Aufwand und Vertragskonstruktion.

Beim Notar entstehen vergleichsweise geringe Kosten im zwei- bzw. niedrigen dreistelligen Bereich, da er im Regelfall nur die Beglaubigung übernimmt. Für Gerichtsdolmetscher, Grundbucheintragung sowie An- und Ummeldungen fallen weitere kleinere Beträge an, meist im niedrigen dreistelligen Bereich.

Der Mehrwertsteuersatz in Kroatien beträgt 25%.

Bei einem Kaufpreis von 100.000 EUR (privater Kauf, EU-Bürger, privater Verkäufer) ergibt sich beispielhaft: Erwerbssteuer 3% = 3.000 EUR, Maklerprovision 3,75% inkl. MwSt = 3.750 EUR, Anwaltskosten rund 1,25% inkl. MwSt = 1.250 EUR sowie sonstige Gebühren rund 200 EUR - in Summe also etwa 108.200 EUR. Die genauen Beträge können je nach Aufwand und Ortstarif variieren.

Für die laufenden Kosten kalkulieren unsere Kunden bei Steuern üblicherweise mit etwa 2- bis 2,50 EUR/m2 pro Jahr. Die genaue Höhe und der aktuelle gesetzliche Stand hängen von Lage und Nutzung ab - hierzu beraten Sie kroatische Steuerexperten, die wir gerne vermitteln.

Ob beim späteren Verkauf eine Steuer auf einen Veräußerungsgewinn anfällt, hängt unter anderem von der Haltedauer, der Nutzung und Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Wir empfehlen, dies vor einem Verkauf mit einem Steuerberater zu klären, und vermitteln Ihnen bei Bedarf passende Experten.

Eine Finanzierung über kroatische Banken ist für ausländische Käufer grundsätzlich möglich, wird aber nur selten genutzt. Viele Käufer finanzieren über ihr Heimatland. Gerne nennen wir Ihnen Ansprechpartner für eine individuelle Beratung.

Kroatien hat zum 1. Januar 2023 den Euro eingeführt. Zahlungen erfolgen daher in Euro.

Zu den laufenden Kosten zählen unter anderem Steuern, Strom, Wasser, Müllabfuhr sowie kommunale Abgaben, sowie Versicherungen der Immobilie. Die Höhe hängt von Lage, Größe und Nutzung der Immobilie ab.

Die Stromkosten liegen in Kroatien ungefähr bei der Hälfte des deutschen Niveaus. Die tatsächliche Höhe hängt vom Verbrauch und der Nutzung der Immobilie ab.

Eine touristische Vermietung ist möglich, erfordert aber eine entsprechende Lizenz (die ein neuer Eigentümer neu beantragen muss) und die Beachtung steuerlicher Pflichten. EU-Bürger können eine solche Lizenz unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger erhalten. Gerne vermitteln wir Ihnen Experten für die Details.

Bei Vollvermietung wird üblicherweise ggw. mit etwa 4% bis 7% Rendite auf die Mieteinnahmen gerechnet. Hinzu kommt die Chance auf eine Wertsteigerung der Immobilie.

Nein. Der Kauf einer Immobilie führt nicht automatisch zu einer Aufenthaltsgenehmigung in Kroatien. Dafür gelten gesonderte ausländerrechtliche Bestimmungen.

Nach der Übergabe werden die Verträge für Strom, Wasser, Müllabfuhr und weitere Anschlüsse auf den neuen Eigentümer umgemeldet. Unsere Partner vor Ort unterstützen Sie gerne bei diesen - mitunter zeitraubenden - Erledigungen.

Grundsätzlich besteht in Kroatien ein gesetzliches öffentliches Zugangsrecht zu allen Meeresabschnitten. Geografische Besonderheiten können einzelne Strände dennoch faktisch privat wirken lassen. Der Staat, bzw. seine Körperschaften, welche die Eigentümer des unmittelbaren Strandbereiches und der Meeresküste sind, können jedoch Bereiche davon verpachten, z.B. an Hotels, Restaurants etc.

Bei einer Immobilie direkt am Meer sollten von Zeit zu Zeit Maßnahmen gegen Salzablagerungen eingeplant werden. Außerdem ist die Höhe des Objekts über dem Meeresspiegel sinnvoll zu berücksichtigen - vor allem wegen Wind und Wellen in den Wintermonaten. Ferner sollte man die grundsätzlich relativ hohe Luftfeuchtigkeit an der Küste einberechnen; wenn die Immobilie nicht durchgängig genutzt wird, sind Maßnahmen wie regelmäßige Lüftung, ggf. Beheizung zu organisieren.

Für Sie als Käufer fällt nur die ortsübliche Provision in Höhe von 3% zuzüglich (kroat.) Mehrwertsteuer an - und das nur, wenn über uns ein Kauf zustande kommt. Finden wir nichts Passendes, ist unser Service für Sie kostenlos.

Wir empfehlen, den Immobilientyp, den finanziellen Rahmen und die wichtigsten Kriterien (Fläche, Schlafzimmer, Entfernung zum Meer, Meerblick, Pool) vorab festzulegen. Sinnvoll ist es, einige Wochen vor einem Besichtigungstermin zu recherchieren, Exposés anzufordern und etwa drei bis fünf Objekte für die Besichtigung auszuwählen.

Ein Makler bringt Neutralität und Marktkenntnis in den Kauf ein und begleitet Sie von der Auswahl bis zum Grundbucheintrag. Gerade für ausländische Käufer, die mit kroatischen Gepflogenheiten und dem kroatischen Immobilienrecht wenig vertraut sind, bedeutet das ein großes Plus an Sicherheit.