Immobilienrecht in Kroatien | Rechtliches | Kaufvertrag

Die Bestimmungen in der kroatischen Verfassung setzen fest, dass Ausländer in Kroatien Eigentum an Immobilien erwerben können - unter den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen - welche im Gesetz über das Eigentum verankert sind. Aus diesem Gesetz geht hervor, dass natürliche oder juristische Personen aus der Europäischen Unionkönnendas Eigentum an Immobilien unter denselben Voraussetzungen erwerben wie kroatische natürliche oder juristische Personen. Vorsicht - Beschränkungen bei manchen Objektarten wie: Land- und forstwirtschaftliche Flächen, Wälder und Naturschutzgebiete. Der Erwerb von Immobilien in Kroatien lässt sich über 2 verschiedene Möglichkeiten abwickeln:

a) als ausländische natürliche oder juristische Person oder

b) mittels einer kroatischen juristischen Person.

Um in Kroatien einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie abschließen zu können, brauchen Sie sowohl als ausländische natürliche und ausländische juristische Person in Kroatien eine Steuernummer, die OIB-Nummer, welche vom zuständigen Finanzamt üblicherweise innerhalb von 24 Stunden erteilt wird. Nach der Erteilung der OIB-Nummer ist es möglich, mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu schließen und die Unterschrift des Verkäufers beim Notar beglaubigen zu lassen.

Damit ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Kroatien gültig ist, muss es eine kroatische Version des Vertrags geben. Es ist immer die kroatische Version rechtlich gültig.

Häufig gibt es in Kroatien vor dem eigentlichen Kaufvertrag eine Art Vorvertrag, eine Anzahlung in Höhe von 10%, da der Verkäufer häufig noch Pflichten - wie beispielsweise: Löschung von Hypotheken, Erbringung des Erweises, dass es sich um Bauland handelt, Erbringung eines Beweises, dass der Verkaufsgegenstand einen Zugang zum öffentlichen Weg hat, etc - vor Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages erfüllen sollte. Üblich ist für den Käufer eine gewisse Sicherung durch

a) Vormerkung des Eigentums oder / und

b) Hypothek.

Die Eintragungsbewilligung für das Eigentum wird dann gleich mit dem Kaufvertrag beglaubigt, und die Eintragungsbewilligung (clausula intabulandi) wird beim Notar hinterlegt. Erst wenn alle Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllt sind, wird der volle Kaufpreis bezahlt. Und erst danach wird die Eintragungsbewilligung vom Notar ausgehändigt und dann kann sich die ausländische natürliche oder juristische Person am Grundbuchamt als Eigentümer eintragen lassen. Der Kaufvertrag muss in schriftlicher Form sein und es ist notwendig, ihn beim Notar beglaubigen zu lassen. Erst wenn der Kaufvertrag im Grundbuchamt registriert ist, hat die ausländische natürliche oder juristische Person das Eigentum erworben. Internationale Rechtsanwälte mit Erfahrung im Immobilienrecht in Kroatien empfehlen dieses Verfahren um den Käufern eine Sicherheit zu geben, damit Sie sich nicht in die Hand kroatischer Verkäufer begeben und große Summen auf "Vertrauensbasis" fließen. Wenn z.B. ein Vertrag ohne Eintragungsbewilligung besteht - kann der Käufer zwar den Verkäufer verklagen - die Praxis zeigt aber, dass das nicht sehr effektiv ist und solche Verfahren auch durchaus mehr als 10 Jahre andauern können.

Die Dauer der Eintragung ins Grundbuch variiert von Gebiet zu Gebiet. In größeren Städten kann die Eigentumseintragung 1-2 Wochen dauern, während Sie in kleinen Orten und auf den Inseln auch länger dauern kann. Im Norden Kroatiens gehen Eintragungen tendenziell schneller als im Süden. Wichtig ist das ein Antrag auf Änderung des Besitzers sofort nach Vertragsabschluss beim zuständigen Gericht eingereicht wird.

Um sich in Kroatien ins Grundbuchamt eintragen zu lassen, benötigt der Käufer folgende Dokumente:

» Kaufvertrag oder einen anderen Vertrag über Sachenrechte im Original oder als beglaubigte Kopie

» eine Bestätigung (nur Original) der örtlichen Baubehörde, dass sich die Immobilie innerhalb des Baugebietes befindet.

» einen Nachweis der Staatsangehörigkeit des ausländischen Käufers

» für natürliche Personen: beglaubigte Kopie des Reisepasses

» für juristische Personen: Handelsregisterauszug

Vorteile: a) unbeschränkte Möglichkeit des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichen Flächen / Wäldern b) steuerliche Gründe z.B. beim Weiterverkauf von Gesellschaftsanteilen bezahlt man in Kroatien keine Steuern und so umgeht man die Immobilienerwerbssteuer. Nach kroatischem Recht ist es auch möglich, eine Immobilie in eine Gesellschaft als Stammeinlage einzubringen, was auch nicht mit Grunderwerbsteuer besteuert wird.

Weitere Informationen zur Gründung einer kroatischen Firma / d.o.o.