Immobilienmarkt Kroatien 2026Wer kauft Immobilien in Kroatien
Im ersten Quartal 2026 haben Ausländer in Kroatien 1.670 Immobilien gekauft, 14 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Seit dem Rekordjahr 2022 sinkt die Zahl jedes Jahr. Die meisten Käufe kommen aus Slowenien, Deutschland und Österreich. Die Zahlen stammen von der kroatischen Steuerverwaltung, die jeden Kaufvertrag erfasst.
Wer kauft: Käufe nach Herkunftsland
Slowenien hat 2025 Deutschland als größtes Käuferland abgelöst. Die Käufe aus Deutschland haben sich seit 2022 fast halbiert. Keines der neun stärksten Länder hat zugelegt, nur Ungarn und Polen halten ihr Niveau.
Alle 15 Länder als Tabelle
| Land | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Anteil 2025 | Seit 2022 | Verlauf | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Slowenien | 3.296 | 3.407 | 3.533 | 2.576 | 28,1 % | minus 22 % | |
| 2 | Deutschland | 3.627 | 3.018 | 2.665 | 1.962 | 21,4 % | minus 46 % | |
| 3 | Österreich | 1.541 | 1.347 | 1.187 | 875 | 9,6 % | minus 43 % | |
| 4 | Bosnien und HerzegowinaBosnien u. H. | 612 | 493 | 469 | 464 | 5,1 % | minus 24 % | |
| 5 | Tschechien | 768 | 683 | 586 | 460 | 5,0 % | minus 40 % | |
| 6 | Ungarn | 421 | 375 | 451 | 399 | 4,4 % | minus 5 % | |
| 7 | Polen | 394 | 378 | 418 | 391 | 4,3 % | minus 1 % | |
| 8 | Slowakei | 658 | 622 | 496 | 383 | 4,2 % | minus 42 % | |
| 9 | Italien | 312 | 323 | 310 | 241 | 2,6 % | minus 23 % | |
| 10 | Serbien | 170 | 168 | 140 | 185 | 2,0 % | plus 9 % | |
| 11 | Niederlande | 198 | 206 | 218 | 170 | 1,9 % | minus 14 % | |
| 12 | Ukraine | 82 | 104 | 112 | 135 | 1,5 % | plus 65 % | |
| 13 | USA | 133 | 123 | 114 | 128 | 1,4 % | minus 4 % | |
| 14 | Schweden | 225 | 183 | 159 | 98 | 1,1 % | minus 56 % | |
| 15 | Schweiz | 63 | 81 | 105 | 97 | 1,1 % | plus 54 % | |
| Ausländer gesamt | 13.344 | 12.284 | 11.659 | 9.159 | 100 % | minus 31 % |
Anzahl der Kaufverträge nach Herkunftsland des Käufers. Diagramm: die neun stärksten Länder 2025, Tabelle: die 15 stärksten. Gezählt sind auch Grundstücke, Ackerland und Garagen.
Erstes Quartal 2026: der Rückgang hält an
Von Januar bis März 2026 kauften Ausländer in Kroatien 1.670 Immobilien. Im ersten Quartal 2025 waren es 1.934. Auch insgesamt wurde weniger gekauft. Der Anteil der Ausländer blieb mit gut 7 Prozent gleich.
| Januar bis März | 2025 | 2026 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Alle Käufe | 26.909 | 23.444 | minus 13 % |
| Käufe von Ausländern | 1.934 | 1.670 | minus 14 % |
| Anteil Ausland | 7,2 % | 7,1 % | gleich |
Die meisten Käufe im ersten Quartal 2026: Slowenien 439, Deutschland 366, Österreich 183, Bosnien und Herzegowina 99, Tschechien 92. Beide Jahre mit Stand Anfang April, also vergleichbar. Für 2022 bis 2024 veröffentlicht die Steuerverwaltung keine Quartalszahlen mehr.
Kroatische Käufer prägen den Markt
Ausländer sind nur ein kleiner Teil des Marktes. 2025 wurden in Kroatien 117.795 Immobilien verkauft, 108.636 davon an Käufer aus Kroatien. Auch bei ihnen sank die Zahl seit 2022, aber nur um 12 Prozent.
Der Anteil der Käufe aus dem Ausland liegt seit Jahren zwischen 6 und 10 Prozent. An der Küste ist er deutlich höher, in Istrien ging 2025 mehr als jede vierte Immobilie an einen ausländischen Käufer.
| Jahr | Alle | Kroatien | Ausland | Anteil |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 108.914 | 101.821 | 7.093 | 6,5 % |
| 2019 | 108.153 | 100.965 | 7.188 | 6,6 % |
| 2020 | 102.779 | 96.513 | 6.266 | 6,1 % |
| 2021 | 123.894 | 114.317 | 9.577 | 7,7 % |
| 2022 | 137.386 | 124.042 | 13.344 | 9,7 % |
| 2023 | 137.479 | 125.195 | 12.284 | 8,9 % |
| 2024 | 135.304 | 123.645 | 11.659 | 8,6 % |
| 2025 | 117.795 | 108.636 | 9.159 | 7,8 % |
Istrien-Anteil laut Auswertung der Steuerverwaltung im Opereta-Bulletin Nr. 5: 26,9 %.
Küstenregionen im Vergleich
Fast vier von zehn Immobilien in Kroatien werden an der Küste verkauft. 2025 gab es in den sieben Küstengespanschaften 46.004 Käufe, 39 Prozent aller Käufe im Land. Im ersten Quartal 2026 lag der Anteil bei 43 Prozent.
Die meisten Käufe gab es 2025 in der Kvarner Bucht und in Istrien. Zugelegt haben nur Zadar und Lika-Senj. Zadar war im ersten Quartal 2026 die stärkste Küstengespanschaft.
| Gespanschaft | Käufe 2025 | zu 2024 | Jan. bis März 2026 |
|---|---|---|---|
| Kvarner BuchtPrimorje-Gorski kotar | 9.970 | minus 32 % | 1.915 |
| IstrienIstarska | 9.807 | minus 16 % | 1.933 |
| ZadarZadarska | 8.569 | plus 11 % | 2.165 |
| Split-DalmatienSplitsko-dalmatinska | 8.391 | minus 24 % | 1.966 |
| Sibenik-KninSibensko-kninska | 3.999 | minus 22 % | 847 |
| Dubrovnik-NeretvaDubrovacko-neretvanska | 2.770 | minus 18 % | 696 |
| Lika-SenjLicko-senjska | 2.498 | plus 6 % | 537 |
| Küste gesamt | 46.004 | minus 18 % | 10.059 |
Käufe aller Käufer, also Inländer und Ausländer, einschließlich Hinterland. Wie viele Ausländer je Gespanschaft kaufen, veröffentlicht die Steuerverwaltung nicht. Für Istrien nennt sie im Opereta-Bulletin einen Ausländeranteil von 26,9 Prozent.
Urlauber und Käufer im Vergleich
Slowenen kaufen im Verhältnis zu ihren Urlaubsreisen am meisten. Auf 1.000 slowenische Gäste kamen 2024 mehr als zwei Immobilienkäufe. Deutsche liegen bei knapp einem Kauf.
Vorne liegen vor allem Nachbarländer. Von dort ist die Küste mit dem Auto gut erreichbar. Unsere Erfahrung: Wer schnell anreist, nutzt seine Immobilie öfter. Die kurze Anreise ist deshalb für viele Käufer ein wichtiger Grund für den Kauf. Schweden ist die Ausnahme. Das Land liegt weit weg, trotzdem kommen auf 1.000 Gäste 0,7 Käufe.
Briten, Italiener und Polen kommen häufig nach Kroatien, kaufen aber selten. Bei Großbritannien kommt auf 1.000 Gäste nur ein Zehntel Kauf.
| Land | Gäste | Käufe | je 1.000 |
|---|---|---|---|
| Slowenien | 1.571.000 | 3.533 | 2,2 |
| Slowakei | 500.000 | 496 | 1,0 |
| Bosnien und Herzegowina | 515.000 | 469 | 0,9 |
| Deutschland | 3.072.000 | 2.665 | 0,9 |
| Tschechien | 729.000 | 586 | 0,8 |
| Österreich | 1.510.000 | 1.187 | 0,8 |
| Schweden | 231.000 | 159 | 0,7 |
Gäste: Ankünfte in gewerblichen Unterkünften 2024 laut kroatischem Statistikamt DZS. Käufe 2024 laut Steuerverwaltung. Die Tabelle zeigt die sieben Länder mit den meisten Käufen je 1.000 Gäste.
Immobilienmarkt Kroatien 2026: Ausblick
Der Rückgang setzt sich 2026 fort, aber nicht überall. In der Gespanschaft Zadar stieg die Zahl der Käufe im ersten Quartal um 17,5 Prozent. Auch Split-Dalmatien und Dubrovnik-Neretva legten zu. Istrien und die Kvarner Bucht verloren dagegen weiter. Zadar liegt damit erstmals vor der Kvarner Bucht auf Platz zwei hinter Zagreb.
Die Preise geben bisher nicht nach. In unserer Erhebung vom September 2026 lag der Angebotspreis an der Küste im Schnitt bei 4.180 EUR/m², knapp 8 Prozent mehr als 2025. Die vollständigen Kaufzahlen für 2026 veröffentlicht die Steuerverwaltung voraussichtlich im Frühjahr 2027. Wir ergänzen sie dann hier.
Häufige Fragen
Wie viele Ausländer kaufen in Kroatien Immobilien?
2025 waren es 9.159 Kaufverträge, 7,8 Prozent aller Käufe in Kroatien. Der Höchststand lag 2022 bei 13.344. Von Januar bis März 2026 kamen 1.670 Käufe dazu.
Aus welchen Ländern kommen die Käufer?
Vor allem aus Slowenien mit 2.576 Käufen, Deutschland mit 1.962 und Österreich mit 875. Zusammen kommen 59 Prozent aller Käufe aus dem Ausland aus diesen drei Ländern.
Wie viele Deutsche kaufen Immobilien in Kroatien?
2025 waren es 1.962 Käufe, 46 Prozent weniger als 2022 mit 3.627. 2016 waren es 1.085. Im ersten Quartal 2026 kamen 366 dazu. Deutschland ist nach Slowenien das zweitgrößte Käuferland.
Sind die Preise wegen der geringeren Nachfrage gesunken?
Nein. Die Angebotspreise an der Küste stiegen von 2022 bis 2026 um 35 Prozent auf durchschnittlich 4.180 EUR/m². Nur knapp 5 Prozent der Angebote wurden 2026 im Preis gesenkt.
Fazit: weniger Käufer, trotzdem höhere Preise
Seit 2022 ist die Zahl der Käufe aus dem Ausland um fast ein Drittel gesunken. Die Angebotspreise an der Küste sind im selben Zeitraum um 35 Prozent gestiegen, von 3.090 auf 4.180 EUR/m². Verkäufer senken ihre Preise also kaum, obwohl weniger gekauft wird. In unserer Erhebung 2026 wurden von 7.652 Angeboten mit Preisvergleich nur 371 günstiger, knapp 5 Prozent.
Käufe und Preise in den Küstenregionen
| Region | Käufe | Preise | Käufe 2022 → 2025 | Preis 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| IstrienIstarska | −31 % | +38 % | 14.315 → 9.807 | 3.150 → 4.350 € |
| Kvarner BuchtPrimorje-Gorski kotar | −16 % | +36 % | 11.920 → 9.970 | 2.952 → 4.010 € |
| Nord-DalmatienZadar, Sibenik-Knin | −11 % | +39 % | 14.174 → 12.568 | 2.810 → 3.910 € |
| Mittel-DalmatienSplit-Dalmatien | −28 % | +28 % | 11.599 → 8.391 | 3.440 → 4.410 € |
| Süd-DalmatienDubrovnik-Neretva | −19 % | +37 % | 3.421 → 2.770 | 3.340 → 4.560 € |
Käufe aller Käufer je Gespanschaft, also Inländer und Ausländer, einschließlich Hinterland. Preise: Angebotspreise Panorama Scouting, Erhebungen 2022 und September 2026. Preise in EUR/m².
Quellen: Porezna uprava, kroatische Steuerverwaltung, Evidencije prometa nekretnina, Stand 02.04.2026, Werte 2025 vorläufig, erstes Quartal 2025 laut Lider vom April 2026. Drzavni zavod za statistiku, Turizam u 2024. Panorama Scouting, Immobilienpreise Kroatien 2026. Stand der Seite: Oktober 2026.